La responsabilità del costruttore venditore e la giurisprudenza del foro milanese

Costruire per cambiare 2019 numero 18

La responsabilità per rovina di immobile

L’art. 1669 del Codice Civile prevede, per le costruzioni destinate a durare a lungo nel tempo, una forma di responsabilità per i gravi difetti dell’opera più severa rispetto alla comune responsabilità prevista dal precedente art. 1667, che riguarda solo i vizi non gravi e visibili al momento della consegna dell’immobile.

La norma tutela il committente da quei difetti importanti che possono manifestarsi anche dopo diversi anni dalla consegna del bene, per una durata di dieci anni dal compimento dell’opera. In questa sede, vogliamo affrontare un particolare aspetto del tema: quali sono i soggetti che possono usufruire di tale tutela? E, in particolare, tale tutela spetta anche all’acquirente finale di una singola unità abitativa che fa parte dell’edifico costruito dall’appaltatore nei confronti del venditore/costruttore?

Andiamo con ordine. Per l’art. 1669, legittimati ad agire sono esclusivamente la committente o i suoi aventi causa ovvero coloro che siano divenuti proprietari dell’immobile a titolo derivato.

Occorre, quindi, per esercitare la relativa azione, acquistare il diritto di proprietà sull’immobile. La giurisprudenza maggioritaria ritiene infatti che al trasferimento dell’immobile consegue “ex lege” la “legittimazione attiva degli aventi causa del committente” (Così, Cass. Civ. 02.04.1999 n. 3221; Cas. Civ. 11.11.1986 n. 6585). La Suprema Corte, nel corso degli anni, sulla base di questo principio, ha così esteso la categoria dei soggetti legittimati attivi che sono solo: - il condominio per le parti comuni dell’edifico (Così, Cass. Civ. 25.03.1998 n. 3146; Cass. Civ. 28.03.1997 n. 2775); - i singoli condomini proprietari delle porzioni immobiliari (Così, Cass. Civ. 15.11.2006 n. 24301; Cas. Civ. 12.07.1994 n. 6537).

La Cassazione quindi garantisce la tutela ex art. 1669 solo ai soggetti che hanno un rapporto contrattuale con l’appaltatore o a quelli che hanno una relazione proprietaria con l’immobile.

La Corte di Cassazione, al fine di assicurare una maggiore protezione ai soggetti danneggiati dai gravi difetti dell’immobile, ha quindi esteso l’applicazione dell’art. 1669 ad un’ampia platea di soggetti. Tale orientamento “trasforma” la disciplina della norma in esame in una forma di responsabilità extracontrattuale posta a protezione praticamente di qualsiasi terzo danneggiato dai difetti dell’immobile: la responsabilità di cui all’art. 1669, che originariamente scaturisce dal contratto d’appalto, deve andare oltre tali confini perché riconducibile a una “violazione di norme di interesse pubblico stabilite a salvaguardia dell’interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell’attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l’incolumità delle persone”.

La Giurisprudenza a questo punto, al fine di tutelare maggiormente l’acquirente finale (ad esempio, il condomino di un edifico), fa un ulteriore passo in avanti considerando applicabile la responsabilità prevista dall’art. 1669 nei confronti dell’appaltatore anche nei confronti del committente/venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell’opera.

La Suprema Corte ritiene, infatti, che l’acquirente finale di un appartamento possa agire contro il proprio venditore/costruttore non solo in base alla disciplina prevista dal contratto di vendita, ma anche applicando la norma in commento. Perché questo sia possibile è necessario che il venditore/costruttore abbia nominato il proprio direttore dei lavori, o abbia incaricato il progettista per la realizzazione degli elaborati necessari a realizzate l’opera.

Presupposto, però, è che causa dei vizi lamentati sia anche o solo la negligenza di tali professionisti nello svolgimento del loro incarico. Il venditore risponderebbe quindi per il solo fatto di avere indirettamente interferito nell’esecuzione dell’opera, tramite i propri professionisti. Rimane esclusa la responsabilità dell’art. 1669 nei confronti del venditore qualora non sia un costruttore professionale o non abbia egli stesso costruito l’immobile con propria gestione diretta.

Tale soluzione è una conseguenza della natura extracontrattuale della responsabilità decennale prevista dall’art. 1669: il compratore finale può agire azionando la garanzia per i gravi difetti non come diretto contraente del contratto d’appalto bensì come danneggiato, ed il costruttore/ venditore ne risponderà per il solo fatto di aver costruito l’edifico.

Il Tribunale di Milano, sezione settima civile, con la pubblicazione di una serie di sentenze emesse in rapida successione (24/07/2018, n.8300; 08/02/2019, n.1306; 01/03/2019, n.2076; 16/04/2019, n.3818) si è uniformata al principio giurisprudenziale sopra esposto secondo il quale l’art. 1669 è applicabile non solo nei casi in cui il venditore dell’immobile abbia con propria gestione di uomini e mezzi costruito l’edifico, ma anche quando, pur essendosi avvalso di specifiche figure professionali quali l’appaltatore, il progettista e il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorvegliare lo svolgimento delle lavorazioni, “cosicché la costruzione dell’opera sia a lui riferibile” (cfr. Cass. 12406/01; Cass. 13003/00; Cass. 6797/00).

In questi casi spetterà al venditore/costruttore provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell’evento che ha causato il vizio dell’opera realizzata.

L’estensione della responsabilità nei confronti del venditore/ costruttore aumenta la tutela dei terzi acquirenti ma non riduce quella dei soggetti che hanno partecipato direttamente alla realizzazione dell’opera (appaltatore, subappaltatore, progettista direttore dei lavori), che potranno essere comunque chiamati in giudizio per rispondere direttamente degli eventuali fatti a loro addebitabili.

Pertanto, nel corso delle trattative, al fine di evitare una ipotetica causa diretta ad ottenere il risarcimento del danno per i vizi dell’opera, può risultare utile, per l’appaltatore e per i professionisti intervenuti a diverso titolo nella realizzazione dell’opera, valutare di coinvolgere sin da subito la committente nella trattativa stragiudiziale.

Avv. Dario Roncan, partner Studio Legale Lawteam

Dicembre 2019

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Autore: Dario Roncan

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