Carlo Giordano, mister immobiliare

Ripartire dal Fidec 2018 numero 14

Come sta cambiando il mercato immobiliare...

Mercato immobiliare in evoluzione. “Lo sappiamo, è un mercato che vive di cicli” spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. “E in questo momento ci troviamo nella fase in cui, dopo anni di fortissimi cali dei valori e delle compravendite, si sta lentamente raggiungendo la stabilità dei prezzi, parallelamente a un aumento delle compravendite”.

Dal suo osservatorio privilegiato come vede il futuro a medio e lungo termine?

Nei prossimi anni i costi del mattone tenderanno a risalire. Ma va fatta una precisazione: l’Italia è un Paese frammentato, fatto di 8.000 Comuni che vivono andamenti immobiliari molto diversi fra loro. Il futuro si gioca nelle grandi città, è qui che la popolazione si sta concentrando. Basta pensare che oggi il 24% dei giovani fra i 18 e i 35 anni risiede nelle dieci città italiane più grandi. Ed è proprio qui che si stanno intravedendo i segni della ripresa, con costi già in aumento.

Quale ruolo è destinata a giocare la politica nel mercato immobiliare dei prossimi decenni?

Il ruolo della politica è sempre stato e sarà centrale all’interno dell’andamento del mattone. Lo dimostrano i recenti incentivi fiscali, appena rinnovati anche per il 2019, come il bonus mobili e ristrutturazioni. Misure di questo tipo hanno incoraggiato il mercato, portato a un incremento degli interventi e contribuito a migliorare la prestazione energetica e la qualità del patrimonio immobiliare italiano. Sempre per citare misure recenti, che hanno portato beneficio al mercato della casa, possiamo ricordare l’introduzione della cedolare secca e del canone concordato nelle locazioni, strumenti di lotta al nero e di tutela delle due parti contrattuali.

La casa sarà ancora un investimento? Il mattone un bene rifugio?

Oggi oltre l’80% degli italiani è proprietario della casa in cui vive. Nel nostro Paese il mercato immobiliare è sempre stato guidato da un bisogno di possesso. Oggi si passa invece a un’esigenza di utilizzo: i cosiddetti millennials hanno già cambiato il loro approccio verso il mattone, preferendo consapevolmente la formula dell’affitto a quella dell’acquisto. Una scelta non sempre legata a esigenze e carenze economiche, quanto a un cambio di mentalità che sta portando i giovani a uniformarsi al modello europeo.

Quindi la sharing economy sta modificando anche l’approccio dei millennials al mercato immobiliare…

Certo, si stanno avvicinando a un approccio sempre più guidato da esigenze di utilizzo e non di possesso. Anziché comprare un immobile in una zona periferica e con caratteristiche peggiori, oggi studenti e lavoratori preferiscono condividere in affitto un appartamento più bello e in zone più ambite. Questo consente loro anche di potersi svincolare da un contratto di locazione molto più facilmente rispetto a un acquisto, considerata la sempre maggiore mobilità dei giovani.

Forme di affitto innovativo in futuro?

I grandi fondi e gruppi immobiliari internazionali sono già partiti con la progettazione di student houses, vere e proprie aree fornite non solo di alloggi ma anche di servizi, dal supermercato alla palestra ai locali per l’aggregazione. Dalle grandi città come Milano, sempre più vicina al modello europeo dove lo student housing è una formula di grande successo, questo è sicuramente uno dei modelli di locazione che prenderà sempre più piede nel nostro Paese.

Dovendo scommettere sul mercato del futuro, sarà più orientato all’affitto o alla compravendita?

La scelta sarà guidata dalla motivazione che porta ad avvicinarsi al mercato. Il settore delle compravendite è già orientato verso un mercato di sostituzione, quindi con protagonisti soggetti già proprietari che cercano un immobile per migliorare la loro condizione abitativa. Come già detto, la locazione acquisirà un ruolo sempre più centrale nelle grandi città, nonostante in alcune si viva la difficoltà della concorrenza delle locazioni brevi, che rendono difficile l’accesso a quelle tradizionali, sottraendo immobili al mercato.

La riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare sarà una delle carte da giocare?

Certamente sì. Uno dei grossi limiti del patrimonio immobiliare italiano è la sua età e la mancanza di interventi per migliorarne le condizioni, relativamente anche alla prestazione energetica. Si tratta di un tema su cui i cittadini stanno acquistando una sempre maggiore consapevolezza, tanto che il 53% di chi cerca casa, in affitto o in vendita, si orienta già su immobili efficienti energeticamente. Ed è una percentuale che tenderà a crescere perché i consumatori sono sempre più attenti al risparmio e all’ambiente.

Quanto il digitale muterà l’incontro tra domanda e offerta?

Oggi il 70% delle ricerche di casa parte dal web e questa percentuale è destinata a raggiungere il 90% nei prossimi anni. Il digitale ha già rivoluzionato il territorio di incontro fra domanda e offerta: tecnologie avanzate consentono all’utente di avere uno spettro ampissimo di informazioni su un enorme quantità di annunci. Informazioni che non sono più solo relative all’immobile stesso ma anche al quartiere e ai servizi nelle vicinanze. E tutto in tempo reale e in pochissimi click. In questo possiamo vantarci di aver avuto e di continuare a giocare un ruolo centrale negli enormi cambiamenti avvenuti nel Paese.

Ci sono esperienze del mercato o delle politiche per la casa all’estero da adottare in Italia?

Citerei i due temi a cui abbiamo già accennato. Il primo è lo student housing come modello di residenza che punta non solo al rendimento della locazione ma alla creazione di un microsistema virtuoso di servizi. Il secondo è la formula dell’affitto come scelta consapevole e slegata da esigenze di proprietà, come già avviene nel Nord Europa, in Germania per esempio, dove i proprietari degli stabili sono spesso fondi o aziende specializzate che, basando su questo il loro business, contribuiscono fortementea mantenere gli standard edilizi.

Novembre 2018

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Autore: Maria Chiara Voci

TAGS: ANCE, Assimpredil Ance, casa, costruzioni, edilizia, Fidec, Mercato immobiliare

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